Kalkulator KPR

Angsuran tahun pertama bukan angsuran seumur KPR

Yang paling sering mengejutkan pemilik KPR bukan besarnya cicilan awal, melainkan lompatannya. Selama masa bunga fixed, angsuran Anda tetap dan terasa ringan. Begitu masa itu berakhir, sisa pokok dihitung ulang dengan bunga floating, dan angsuran bisa naik tajam dalam satu bulan.

Kalkulator ini menghitung keduanya dengan metode anuitas: angsuran tetap setiap bulan, tetapi komposisinya bergeser — awalnya sebagian besar bunga, lama-lama sebagian besar pokok. Semua angka yang diminta adalah penawaran bank, bukan tarif yang ditetapkan pemerintah, jadi isilah dengan angka penawaran yang benar-benar Anda terima.

Bagaimana angsuran dihitung

1. Kurangi harga properti dengan uang muka untuk mendapatkan plafon KPR, yaitu jumlah yang benar-benar dipinjam.
2. Ubah tenor menjadi jumlah bulan, dan bunga tahunan menjadi bunga bulanan dengan membaginya dua belas.
3. Hitung angsuran anuitas selama masa fixed dari plafon penuh, seolah-olah bunga fixed berlaku sampai akhir tenor. Inilah angsuran yang tercantum di penawaran bank.
4. Hitung sisa pokok pada bulan terakhir masa fixed: plafon yang sudah berbunga selama masa itu, dikurangi bagian pokok yang sudah terbayar lewat angsuran.
5. Hitung ulang angsuran anuitas atas sisa pokok tersebut dengan bunga floating, untuk sisa tenor yang masih berjalan. Selisih antara dua angsuran itulah lompatannya.

Bunga floating adalah skenario, bukan kepastian

Bank tidak mengumumkan bunga floating bertahun-tahun ke depan, karena bunga itu mengikuti suku bunga dasar kredit yang bergerak seiring BI Rate. Yang bisa Anda lakukan adalah menguji beberapa skenario, termasuk skenario terburuk yang masih sanggup Anda bayar.

Cara paling jujur memakai kalkulator ini adalah mengisi bunga floating lebih tinggi daripada yang diperkirakan pemasar, lalu melihat apakah angsuran tertingginya masih di bawah batas kemampuan Anda. Patokan kehati-hatian yang lazim dipakai bank adalah angsuran tidak melebihi 30 persen dari penghasilan rumah tangga. Angka itu bukan aturan hukum, melainkan pedoman, dan kalkulator membiarkan Anda mengubahnya.

Kalau lompatannya terlalu besar, ada dua jalan yang biasa ditempuh: melunasi sebagian pokok di akhir masa fixed, atau take over ke bank lain yang menawarkan periode fixed baru. Keduanya bukan tanpa biaya, dan biaya itulah yang paling sering luput dihitung.

Mengapa total yang Anda bayar lebih besar

Kalkulator hanya menghitung pokok dan bunga. Enam pos berikut ada di luar itu dan hampir selalu muncul.

Biaya provisi dan administrasi dipotong di awal, sehingga dana yang benar-benar Anda terima lebih kecil daripada plafon. Asuransi jiwa dan asuransi kebakaran dibayar sekaligus di muka untuk seluruh tenor. Biaya notaris, akta pemberian hak tanggungan dan pengecekan sertifikat dibayar terpisah. Pembeli juga menanggung bea perolehan hak atas tanah dan bangunan. Pelunasan lebih cepat sering dikenai denda selama masa fixed. Dan bunga floating yang berubah di tengah jalan mengubah seluruh sisa jadwal, bukan hanya satu bulan.

Bandingkan beberapa penawaran sebelum menandatangani, dan minta bank menuliskan bunga floating yang berlaku saat ini beserta cara peninjauannya. Ketentuan perlindungan konsumen jasa keuangan dapat diperiksa di ojk.go.id.

Pertanyaan yang sering diajukan

Kenapa angsuran saya naik padahal saya tidak menambah pinjaman? Karena masa bunga fixed sudah berakhir dan sisa pokok dihitung ulang dengan bunga floating yang lebih tinggi. Pokok pinjaman Anda memang berkurang, tetapi kenaikan bunga biasanya lebih besar daripada pengurangan pokoknya.

Apa bedanya anuitas dengan bunga flat? Pada anuitas, bunga dihitung dari sisa pokok yang terus menurun, sehingga porsi bunga mengecil dari waktu ke waktu meski angsurannya tetap. Pada bunga flat, bunga dihitung dari pokok awal sepanjang tenor, sehingga bunga yang dibayar jauh lebih besar untuk angka persen yang sama.

Lebih baik tenor pendek atau panjang? Tenor panjang membuat angsuran bulanan ringan tetapi total bunga jauh lebih besar. Tenor pendek kebalikannya. Uji keduanya di kalkulator dengan bunga floating yang sama, lalu bandingkan total bunganya.

Apakah uang muka yang lebih besar selalu menguntungkan? Uang muka besar mengecilkan plafon, angsuran dan total bunga. Tetapi ia juga menghabiskan dana tunai yang mungkin Anda butuhkan untuk biaya notaris, pajak dan renovasi, jadi sisakan dana untuk pos-pos itu sebelum menaikkan uang muka.