Kalkulator PBB

Dari mana angka di SPPT Anda berasal

Tagihan PBB yang tercetak di SPPT hanya berasal dari empat hal: luas tanah dan bangunan, NJOP per meter persegi, NJOPTKP, dan tarif yang ditetapkan peraturan daerah. Tidak ada unsur lain, dan tidak ada penilaian yang berbeda untuk tiap pemilik.

Yang membuat tagihan tetangga berbeda dari tagihan Anda hampir selalu NJOP, karena NJOP ditetapkan per zona dan ditinjau ulang secara berkala. Undang-undang menetapkan tarif bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan paling tinggi 0,5 persen serta NJOPTKP paling sedikit Rp10.000.000 untuk setiap wajib pajak. Kalkulator ini memakai batas tersebut sebagai bawaan pada 2026.

Bagaimana perhitungannya berjalan

1. Hitung NJOP bumi: luas tanah dikali NJOP tanah per meter persegi.
2. Hitung NJOP bangunan: luas bangunan dikali NJOP bangunan per meter persegi.
3. Jumlahkan keduanya menjadi NJOP tanah dan bangunan.
4. Kurangi NJOPTKP, paling sedikit Rp10.000.000 per wajib pajak.
5. Tetapkan berapa persen dari sisa itu yang dipakai sebagai dasar pengenaan. Undang-undang membolehkan daerah menetapkannya paling rendah 20 persen dan paling tinggi 100 persen. Inilah pengganti nilai jual kena pajak yang dikenal pada aturan lama.
6. Kalikan dasar pengenaan dengan tarif yang berlaku di daerah Anda.

Tiga angka yang tidak sama di setiap daerah

Bagian yang paling sering keliru adalah menganggap ada satu tarif PBB nasional. Tidak ada. Tarif, besaran NJOPTKP dan persentase NJOP yang dipakai semuanya ditetapkan peraturan daerah kabupaten atau kota, di dalam batas yang dipasang undang-undang.

Banyak daerah bahkan tidak memakai satu tarif tunggal, melainkan tarif berjenjang menurut nilai NJOP, sehingga rumah dengan NJOP besar dikenai tarif lebih tinggi daripada rumah sederhana di kota yang sama. Selain itu, tarif untuk lahan produksi pangan dan ternak wajib ditetapkan lebih rendah daripada tarif untuk lahan lainnya.

Bawaan kalkulator memakai angka tertinggi yang diperbolehkan — tarif 0,5 persen dan persentase NJOP 100 persen — supaya hasilnya tidak pernah meremehkan tagihan Anda. Isikan angka daerah Anda kalau sudah tahu, dan hasilnya akan turun.

Mengapa angka Anda bisa berbeda dari SPPT

Empat hal berikut paling sering menjelaskan selisihnya.

NJOPTKP hanya diberikan untuk satu objek dalam satu kabupaten atau kota. Kalau Anda memiliki dua bidang di daerah yang sama, hanya salah satunya yang mendapat pengurang itu, dan objek kedua dihitung tanpa pengurang sama sekali. Kedua, NJOP ditetapkan kepala daerah dan ditinjau paling lama setiap 3 tahun, sehingga NJOP di SPPT bisa berbeda dari harga pasar yang Anda ketahui. Ketiga, sebagian daerah memberi pengurangan, keringanan atau pembebasan untuk kelompok tertentu, misalnya pensiunan atau rumah dengan NJOP di bawah ambang tertentu. Keempat, luas yang tercatat di SPPT kadang berbeda dari luas di sertifikat, dan yang dipakai untuk menghitung adalah yang tercatat pada basis data daerah.

Kalau angkanya terasa keliru, ajukan pembetulan ke badan pendapatan daerah setempat dengan membawa SPPT dan bukti kepemilikan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa tarif PBB yang berlaku untuk rumah saya? Bergantung peraturan daerah tempat rumahnya berada. Undang-undang hanya menetapkan batas paling tinggi 0,5 persen, dan banyak daerah memakai tarif berjenjang yang lebih rendah untuk NJOP kecil.

Apa itu NJOPTKP dan berapa besarnya? NJOPTKP adalah bagian NJOP yang tidak dikenai pajak, paling sedikit Rp10.000.000 untuk setiap wajib pajak. Daerah boleh menetapkan lebih tinggi, tetapi tidak boleh lebih rendah.

Kenapa PBB saya naik padahal rumah saya tidak berubah? Hampir selalu karena NJOP di zona Anda dinaikkan pada peninjauan berkala, atau karena daerah mengubah tarif dan persentase NJOP yang dipakai lewat peraturan daerah baru.

Kalau saya punya dua rumah di kota yang sama, apakah keduanya dapat NJOPTKP? Tidak. NJOPTKP hanya diberikan atas salah satu objek untuk setiap tahun pajak. Objek kedua dihitung dari NJOP penuh tanpa pengurang itu.