Kalkulator BPHTB

Siapa membayar apa saat jual beli tanah dan bangunan

Setiap akta jual beli tanah atau bangunan menimbulkan dua pajak sekaligus, dan keduanya jatuh pada pihak yang berbeda. Pembeli membayar BPHTB; penjual membayar PPh final atas pengalihan hak. Keduanya harus lunas sebelum akta ditandatangani.

BPHTB adalah pajak daerah. Pemerintah daerah kabupaten atau kota yang menetapkan tarif dan NPOPTKP yang berlaku di wilayahnya, dan undang-undang hanya memasang batas: tarif paling tinggi 5 persen dan NPOPTKP paling sedikit Rp80.000.000. Kalkulator ini memakai batas itu sebagai bawaan pada 2026, dan Anda bisa menggantinya dengan angka daerah Anda.

Bagaimana keduanya dihitung

1. Tentukan nilai perolehan objek pajak. Untuk jual beli, dasarnya adalah harga transaksi.
2. Bandingkan dengan NJOP pada tahun terjadinya perolehan. Kalau harga transaksi lebih rendah daripada NJOP, yang dipakai adalah NJOP. Menurunkan harga di akta karena itu tidak menurunkan pajaknya.
3. Kurangi NPOPTKP. Untuk perolehan hak pertama di suatu daerah, batas terendahnya Rp80.000.000. Untuk waris dan hibah wasiat yang diterima keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, batas terendahnya Rp300.000.000.
4. Kalikan sisanya dengan tarif BPHTB yang berlaku di daerah tersebut.
5. Hitung PPh final penjual dari nilai pengalihan penuh, tanpa NPOPTKP: 2,5 persen pada umumnya, 1 persen untuk rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dialihkan pengusaha yang usaha pokoknya memang pengalihan hak, dan nol persen untuk pengalihan kepada pemerintah.

Yang paling sering disalahpahami

Kekeliruan pertama adalah mengira 5 persen berlaku di seluruh Indonesia. Angka itu adalah batas tertinggi, bukan tarif nasional. Setiap kabupaten dan kota menetapkan tarifnya sendiri lewat peraturan daerah, dan tarif yang lebih rendah tetap sah. Hal yang sama berlaku untuk NPOPTKP: Rp80.000.000 adalah batas terendah, dan daerah boleh menetapkan lebih tinggi.

Kekeliruan kedua adalah menganggap dasar pembeli dan dasar penjual sama. BPHTB dihitung setelah dikurangi NPOPTKP, sedangkan PPh final dihitung dari nilai pengalihan penuh. Karena itu kedua pajak hampir tidak pernah berjumlah rapi.

Kekeliruan ketiga adalah lupa bahwa NPOPTKP perolehan hak pertama hanya berlaku sekali untuk satu wajib pajak di satu daerah. Pembelian kedua di kabupaten yang sama tidak lagi mendapat pengurang itu, sekalipun objeknya berbeda.

Mengapa total yang Anda bayar lebih besar

Kalkulator ini hanya menghitung dua pajak. Biaya transaksi yang sebenarnya biasanya lebih besar, dan empat pos berikut yang paling sering muncul.

Honorarium pejabat pembuat akta tanah dihitung dari nilai transaksi dan besarnya dinegosiasikan. Biaya balik nama dan penerimaan negara bukan pajak untuk pendaftaran hak dibayar ke kantor pertanahan. Pembelian dari pengembang yang merupakan pengusaha kena pajak dikenai pajak pertambahan nilai, dan itu di luar hitungan ini. Terakhir, banyak daerah mensyaratkan validasi atau penelitian NJOP sebelum BPHTB bisa disetor, sehingga nilai yang akhirnya dipakai bisa lebih tinggi daripada perkiraan awal Anda. Periksa peraturan daerah tempat tanahnya berada.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa tarif BPHTB di daerah saya? Harus dilihat di peraturan daerah kabupaten atau kota tempat tanahnya berada. Undang-undang hanya menetapkan tarif paling tinggi 5 persen, dan banyak daerah memakai angka itu sementara sebagian lain lebih rendah.

Apakah warisan kena BPHTB? Kena, tetapi dengan pengurang yang jauh lebih besar. Untuk waris dan hibah wasiat yang diterima keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, NPOPTKP paling sedikit Rp300.000.000, sehingga banyak perolehan warisan berakhir tanpa BPHTB terutang.

Bagaimana kalau harga transaksi lebih rendah daripada NJOP? Yang dipakai NJOP. Ketentuan ini ada justru untuk mencegah harga di akta ditulis lebih rendah daripada kenyataan, dan berlaku otomatis tanpa perlu pemeriksaan khusus.

Siapa yang menyetorkan PPh final, penjual atau notaris? Kewajibannya ada pada penjual, dan penyetorannya harus dilakukan sebelum akta ditandatangani. Pejabat pembuat akta tanah tidak akan menandatangani akta sebelum bukti setor BPHTB dan PPh final ditunjukkan.